土地の価格を調べたい。土地の4つの価格(一物四価)とは？

毎年「地価が上がった・下がった」などと報道されますが、この地価の意味を正しく理解していますか？

「土地の価格」とひとくちに言っても実は目的によって様々なものがあり、同じひとつの土地に対して複数の異なる価格があります。

この記事では、土地の価格の種類と、それぞれの価格が適用される場面についてわかりやすく解説します。

土地は「一物四価」

土地の価格は一般的に「一物四価」で表現されます。

これは、ひとつの土地について4つの異なる価格があるということを表していて、四価とは以下の4つの価格のことです。

なぜこのように価格が分かれるのかというと、国や地方自治体、土地の売主・買主などがそれぞれ違う目的での視点や基準で評価しているからです。

1 公示地価

地価公示価格は、地価公示法に基づいて国土交通省（の土地鑑定委員会）が毎年1月1日時点の標準地の単位面積当たりの正常な価格を調査し 3月に公表します。

地価の公示は、相当数の標準地を選定し、その価格について行われます。
標準値は6つに分類されます。

公示対象となるのは、原則として都市計画区域内です。（都市計画区域外でも、土地取引が相当程度見込まれる区域は対象となります。）

公示地価と似たもので「基準地価」があります。
都道府県が調査する毎年7月1日時点の基準値の価格で、9月下旬に公表されます。
公示地価を補完するものでもあり、「都道府県地価調査」と呼ばれます。

2 実勢価格

実勢価格とは、実際に取引された 売買する当事者間で合意した価格のことです。

実勢価格は、土地そのものの価値・固有条件の他、売主と買主の事情も加わって決まります。

よって正確には実勢価格と時価は若干異なりますが、同じ意味として扱われることもあります。

また、不動産広告などの売買情報に書かれている価格は売主の希望価格のため、実勢価格とは異なります。

3 路線価

路線価は、相続税・贈与税の税額を決めるときの基準となるものです。

土地が面している公道ごとに価格が設定され、路線価格は公示価格の8割が目安とされています。
最終的に国税庁が決定します。

相続税を計算するときの評価額は、道路（路線）に面した土地1㎡あたりの価格に、土地の面積を掛けて計算します。

4 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の税額を決めるときの基準となるものです。

各市町村（東京23区の場合は都）が3年に1度算定し、公表します。
固定資産税評価額は、地価公示価格の7割が目安とされています。

土地の価値・評価額を知りたいときはどうすれば良い？

土地の価格を知りたいときどの価格を見ればよいのかというと、「土地の何の価格を知りたいのか」という目的によって異なります。

大前提として、土地の価格は変動します。
立地や周辺環境、交通利便性、経済情勢などの条件によって変動するため、「土地がいくらで売れるか？」等を知りたいときは、公示地価と実勢価格を基準として相場を把握し、目安を調べることになるでしょう。

たとえば購入したい土地があるとして、いくらで買えるか？を知りたいときは不動産広告などで売買価格を見るのが手っ取り早い場合もあります。

一般の土地取引の指標や公共事業用地取得などの基準となる価格を知りたいときは「公示地価」を確認しましょう。
公示地価じゃ、毎年公表時期（3月）になるとテレビや新聞で取り上げられます。

● 国土交通省の「土地総合情報システム」のウェブサイトでは、いつでも全国の不動産の取引価格、地価公示や都道府県地価調査の価格などが確認できます。
実際に行われた土地取引情報も検索できるので、「実勢価格」の参考になります。
＞ 国土交通省 土地総合情報システム 🔗

● 国税庁の「路線価図・評価倍率表」では、路線価が確認できます。
＞ 国税庁 路線価図、評価倍率表 🔗

● 固定資産税評価額は、納税通知書と一緒に添付されてくる課税明細書や、役所に備え付けられている「固定資産課税台帳」で確認できます。（自分が所有する土地や建物の場合）

まとめ

土地には、目的によって異なる数種類の価格があります。

土地を売る、相続する、納税額を知りたいなどの目的に合わせて、基準となる価格を確認しましょう。

土地を売るときに目安となる価格を知りたいときは、公示地価や実勢価格を参考にします。

実際に土地や建物が売買された価格を知りたいときは、実勢価格を調べます。実勢価格が時価に近い価格となります。

相続税に関する評価額を知りたいときは路線価を、土地や建物の固定資産税を知りたいときは固定資産税評価額を確認します。